（一）主协议

主协议至少须包含以下内容：合同各方身份信息、合同订立依据、工程工作范围、合同价款、实施工期，构成合同组成部分并具有约束力的其他文件清单，以及各文件之间的效力顺位。此外，双方之间有关工程实施的所有权利义务安排都必须在建筑施工合同中明确约定，且该合同应完全适用印尼法律。

（二）合同专用条款

除主协议外，合同还须包含合同专用条款(以下简称“SSKK”)，结合项目特点，详细约定有关项目工作的具体信息，以及在合同一般条款允许范围内作出的变更、补充或特别约定。合同专用条款至少应载明下列重要事项：通信及送达信息、各方法定代表人或授权代表、合同类型，以及工程实施期限、维护期、质量缺陷修复与建筑使用年限确定等各技术性细节。此外，该文件还须明确经营与财务层面的规定，包括维护指引、账款支付机制、担保或保证金的解除与返还、预付款使用、已完成工作或已供应材料款项支付，以及合同价格调整规则。为保障工程安全和法律确定性，职业健康与安全(以下简称“OHS”)与法律确定性仍是优先事项，专用条款须明确约定OHS标准、罚款或违约金、文件所有权、项目设施、补偿事件、资金来源、部分工程移交规则、微型及小型企业或小型合作社的参与要求，以及明确的争议解决机制。

（三）合同一般条款

此外，建筑工程合同须包含一般合同条款(以下简称“SSUK”)，作为依据工程实施模式、工作范围、付款方式与工程成果计算规则，规范双方合作关系的通用基础。一般条款需涵盖的内容包括工程实施通用规则、履约程序、结算规则、合同补充或变更机制，以及合同终止规则，还须严格约定各方的权利义务、服务提供者核心人员及设备的配置和可用性、承诺制定官员(Pejabat Pembuat Komitmen，以下简称“PPK”)的义务，以及向服务提供方支付款项的制度。最后，质量控制与争议解决规则也是一般条款的必要组成部分，以此保障项目从启动到交付全程顺利推进。

（四）项目业主文件(招标文件)

编制合同时，须将项目业主文件纳入合同文件，作为BUJK编制投标报价文件的基础。该文件属于招标选择文件的组成部分，应载明工作范围与技术要求的详细信息，具体包括工程技术规范、设计平面图、工程量清单或成果与价格清单。需要明确的是，招标选择文件须明确对BUJK的业务适配性、企业资质、业绩与项目经验要求。此外，整个招标流程通常包含资质、行政、技术、价格维度的评估机制。

（五）BUJK报价(投标)文件

合同文件还须包含BUJK依据招标选择文件编制的投标文件或报价文件。投标文件至少须包含：工作实施方案、投标报价、工程实施进度计划，以及项目实施所需资源的配置及保障情况。需要注意的是，只有在所有投标文件均通过包含资质、行政、技术、价格维度在内的一系列严格评估程序后，相应BUJK方可依法确定为合法中标人。

（六）澄清或谈判纪要

项目推进过程中，对于投标文件评审阶段达成的所有共识都必须以正式会议纪要的形式留存记录，该等纪要用于明确记载项目业主与BUJK就各类事项进行澄清时所形成的结果。此外，若项目通过直接指定或直接采购方式开展，项目业主与BUJK之间的谈判结果也须形成正式谈判纪要，作为建筑工程施工合同的组成部分。

（七）项目业主的接受声明

合同还须附带项目业主出具的接受声明函，明确表示批准或接受BUJK提交的投标方案与报价，该声明函是体现建筑服务协议中双方达成共识的重要法律文件。

（八）BUJK履约能力声明函

最后，建筑工程施工合同须包含BUJK作为服务提供者出具的正式履约能力声明函，声明其具备全面履行合同项下工程的能力。此履约能力声明并非形式性文件，而是具有法律约束力的承诺，约束BUJK按照双方商定的工程范围、质量标准、成本分配和工期目标完成项目的法律承诺，上述要求符合建筑工程施工合同的一般原则，强调切实履行合同义务是保障建设项目顺利实施的重要基础。

（九）文件标准化(如需要)

若建筑服务合同涉及国家财政资金，则各方有义务使用标准化合同文件。但是，如果项目由非国家财政来源资助，则现行法律法规允许合同双方根据约定，自主选择是否使用标准化合同文件。

从制度体系层面看，上述文件构成属于每份BUJK建筑工程施工合同必须满足的要求，相关规定明确要求建筑工程施工合同须由一系列文件组成。另一方面，第2/2017号法律第46条第(2)款确认了项目业主与承包商之间的法律关系须以书面合同形式确立，同时赋予合同双方根据不同的项目交付模式、付款机制和工程成果计算计量方式对合同内容进行调整的灵活性。

二、建筑工程中的民法问题

从民法角度看，印尼的建筑活动适用债法调整，特别是合同法和民事责任制度相关规则。建筑活动会在项目业主与服务提供者(承包商或顾问)之间形成法律关系，该关系还可能延伸至受建筑活动影响的第三方。

建筑工程施工合同是建筑项目中的主要法律工具，用于确立各方的权利、义务和风险分配。因此，严格从民法角度看，建筑工程施工合同仅在满足印尼《民法典》第1320条时方为有效，即双方合意、当事人具有相应法律行为能力、合同标的明确和合同目的合法。未能满足上述任意一方面都可能导致合同可撤销或无效。

在法定层面，第2/2017号法律和第14/2021号政府条例要求每项建筑服务法律关系以受印尼法律管辖的书面合同确立。第2/2017号法律第47条第(1)款要求此类合同至少应包含：有关工程范围、项目工期、责任期限、付款机制、违约责任、不可抗力、建筑物失效、第三方保护、环境保护义务和争议解决机制。在此意义上，建筑工程施工合同既体现了“合同必须遵守”(pacta sunt servanda)原则，也是确定合同各方权利、义务和责任的主要依据。

由于印尼的建筑行业主要依赖于各建筑工程施工合同的交付和执行，其中产生的民事责任主要源于合同违约。《民法典》第1239条和第1243条对因不履行合同义务产生的损失，应依法承担赔偿责任。同时，第2/2017号法律第47条第(1)款第(g)项则明确将下列情形认定为违约：迟延履行、不当履行或不履行合同义务。相应的法律救济措施通常包括：损害赔偿、费用偿还、修复或返工义务以及其他损害赔偿责任。

第2/2017号法律还规范建筑物失效的责任。第2/2017号法律第63条要求服务提供者应修复或更换因自身过错导致的缺陷工程。此外，第22/2020号政府条例第90条第(1)(3)和(4)款要求责任方赔偿因建筑物失效造成的损失，包括：死亡赔偿、残疾赔偿、医疗费用和财产损害。

除合同责任外，建筑项目可能依据《民法典》第1365条承担侵权责任。该条规定，任何因违法行为造成他人损害的，应当承担赔偿责任。此类责任涵盖因建筑结构失效、不安全的施工行为和对第三方的损害而产生的赔偿责任。第1369条进一步要求，建筑所有者对因疏忽维护、建筑缺陷或建筑物不当安排导致建筑倒塌产生的损失承担赔偿责任。上述规定得到2002年第28号建筑法的加强，该法要求建筑物必须符合结构安全、结构稳定性和承载能力等技术可靠性标准；违反上述标准的，可能承担行政、民事和刑事后果。

民事责任还可能延伸至第三方和最终消费者。建筑活动经常通过噪音、粉尘、振动、交通中断或财产损害等原因影响周边社区，第2/2017号法律确认，受影响社区依法享有请求赔偿和获得法律救济的权利。同时，第14/2021号政府条例鼓励当事人在争议发生后首先通过协商方式友好解决达成事先和解。实践中，此类索赔通常基于《民法典》第1365条，主张存在施工活动不符合环境、安全或技术标准的情形，因此建筑工程施工合同须明确约定第三方保护相关内容。

在住宅和面向消费者的开发项目中，《消费者保护法》也可能适用。根据该法第4条第(h)项，消费者有权在提供的服务或商品不符合协议或标准时获得补偿、损害赔偿或更换。因此，因建筑物涉及缺陷或不符合安全要求所引发的纠纷，可根据合同法、侵权责任法或消费者保护法律制度追究责任，包括根据《消费者保护法》第45条向消费者争议解决机构 (Badan Penyelesaian Sengketa Konsumen，以下简称“BPSK”) 申请处理，或向民事法院提起诉讼。上述规定进一步扩大了开发商和承包商承担民事责任的范围，其责任对象不仅包括项目业主，还覆盖了建筑物最终使用人和受影响社区。

三、建筑项目中的风险管理

风险管理是印尼建筑法律体系框架的组成部分，与安全、健康、安保和可持续性标准 (Keselamatan,Kesehatan,Keamanan,dan Keberlanjutan，以下简称“K4”) 的合规要求密切相关。根据第2/2017号法律，未能遵守K4标准可能导致第60条和第65条下的建筑物失效责任。此外，建筑工程施工合同还须约定针对项目风险担保和第三方责任的保障机制。这些义务在第14/2021号政府条例下得到加强，该条例要求建筑活动遵守技术、经营、职业安全、公共安全、环境保护和质量控制标准，上述要求通过第14/2021号政府条例下的建筑安全管理体系 (Sistem Manajemen Keselamatan Konstruksi，以下简称“SMKK”) 进一步落地实施。

根据第2/2017号法律，风险管理始于项目规划和工程设计阶段。第14/2021号政府条例要求规划和工程设计必须符合技术标准，并考量与结构安全、职业健康与安全、环境安全和公共安全等方面的风险。风险评估与第2/2017号法律第60条第(2)和(3)款下的建筑物失效概念密切相关，该条要求对以下事项进行评估：结构强度、结构稳定性、耐久性和材料规格，以及与建筑可使用性和建筑物运行性能相关的功能标准。因此，承包商和顾问须在整个项目生命周期中持续评估材料质量、施工方法、设备可靠性、操作程序和维护标准。

印尼第2/2017号法律采用预防性方法控制和缓释风险，要求项目业主和承包商在各项目阶段监督和批准规划文件、工程设计、施工过程、建筑材料、施工技术和工程成果。这些义务通过SMKK框架得到加强，该框架要求承包商编制安全管理文件，对以下阶段可能存在的运营风险及相应缓释措施进行识别和管理，包括：工程咨询、监督、建筑施工、综合建设和维护活动。

第2/2017号法律还承认通过保险和财务担保进行的风险转移机制，允许将因建筑物失效产生的赔偿责任通过职业责任保险、建筑工程保险和其他形式的保障进行风险转移，其保障范围包括：对死亡、永久残疾、医疗费用和损坏或丢失财产的赔偿。此外，保险费允许纳入建筑服务成本。第2/2017号法律第47条第(1)款第4项的解释进一步确认，银行或非银行金融机构可以就以下事项出具担保：项目实施、预付款和职业或公共事故。

风险管理义务贯穿项目的实施和维护阶段。第2/2017号法律第1条第10项将建筑物失效定义为建筑物倒塌和/或最终移交后建筑物无法发挥功能。第65条第(1)至(3)款根据合同责任期限和建筑物设计使用寿命，在承包商和项目业主之间分配建筑物失效责任，当建筑物计划使用寿命超过10年时，承包商自最终移交起最多承担10年的责任。第65条第(4)款结合第47条第(1)款第(c)和(k)项，进一步要求在建筑工程施工合同中明确规定责任期限。当专家评估机构确定建筑物失效的责任时，应依法赔偿由此产生的损失，包括死亡、残疾、医疗费用和财产损害。

未建立并实施充分的风险管理措施，可能使承包商和项目业主面临第2/2017号法律及其实施条例下的行政、民事和刑事责任，相关法律后果包括：书面警告、行政罚款、暂停经营活动或暂停经营许可证、列入黑名单，以及因违反K4标准和建筑物失效相关义务而被撤销许可。受损害方还可根据《建筑服务法》《建筑法》《消费者保护法》和《民法典》下的一般侵权责任的规定依法主张损害赔偿。对于严重违反技术和安全标准的行为，可能依法承担刑事责任。因此，印尼建筑法律体系将风险管理界定为涵盖技术合规、合同风险分配、安全管理体系、保险保障以及整个建筑项目生命周期项目监督的综合性法律义务。

四、建筑中的项目融资

印尼建筑行业的项目融资主要受第2/2017号法律、第14/2021号政府条例以及有关基础设施融资支持和担保的相关法规管辖。根据第2/2017号法律第47条第(1)款，每项建筑活动须应通过受印尼法律管辖的建筑工程施工合同予以确认，并应在合同中明确约定项目融资安排，包括：项目成本、付款结构、担保安排和风险分配。第55条第(1)和(2)款进一步规定，融资责任由服务使用者承担，资金可来源于中央政府、地方政府、企业和/或公众，因此印尼允许采用多种融资模式，包括：国家预算或地方预算资金、企业融资、市场化融资、基础设施项目融资等融资结构。

第2/2017号法律还要求在项目实施前提供融资能力证明。第55条第(3)和(4)款要求融资义务需由付款能力证明或与项目服务商业经营相关的融资承诺支撑。第55条第(4)款的解释进一步确认，可作为融资担保的担保权益包括：动产担保、不动产担保、抵押权、信托担保和其他基于资产的担保方式。同时，第55条第(3)款第(b)项说明规定，可以未来基础设施收入(如通行费、公共服务收费或租赁收入)形成的项目收入作为融资承诺。此类融资承诺须依据第55条第(5)款由合作协议作为法律依据，第56条第(3)款要求承包商充分理解融资风险并确保项目具有持续运营的功能可行性。

第2/2017号法律将项目融资与合同履行义务紧密联系起来。第56条第(2)款规定，未能确保资金到位或未及时付款的项目业主，应依据建筑工程施工合同的约定承担赔偿责任，而第54条第(1)和(2)款要求承包商和分包商在约定的工期、预算和质量标准内完成工程，否则可能面临赔偿请求和合同约定的违约责任。这些条款构成建筑工程融资安排中贷款人保护机制的法律依据，包括：履约保函、约定损害赔偿金条款、资金托管安排、准备金账户和未经授权的项目变更的限制。

第14/2021号政府条例进一步规范了建筑工程施工合同中的付款制度和合同价格结构。允许采用的付款方式包括预付款、进度付款、里程碑付款、分期付款和交钥匙付款，第2/2017号法律第47条第(1)款第(f)项的解释确认了定期付款、基于工程进度付款和总价付款三类付款结构。法规还要求付款条款应明确约定付款期限、延迟付款补偿、担保安排和融资能力证明相关内容。此外，第14/2021号政府条例认可多种合同定价机制，包括总价合同、单价合同、混合计价、按比例计价、成本补偿和目标成本等安排，上述计价机制都会影响项目现金流、成本超支风险和贷款人对项目的可融资性评估。

通过担保和保险进行的风险转移是建筑工程项目融资的另一个关键要素。第2/2017号法律第47条第(1)款第(4)项的条文解释规定，建筑工程施工合同应包含与项目实施、预付款和涉及施建筑从业人员员或公众的事故相关的担保和保险安排，形式可为保险单，也可为银行或非银行金融机构出具相应担保。实践中，这类工具包括履约保函、预付款保函、承包商一切险和职业责任保险。此外，因建筑失效产生的赔偿义务可依法转由保险人承担，相应保险费可计入建筑服务成本。

对于在公私合作伙伴关系(Kerja Sama Pemerintah dengan Badan Usaha，以下简称“KPBU”)框架下实施的基础设施项目，政府可提供财政支持和基础设施担保以提高项目可行性并吸引私人投资。财政部关于通过KPBU和其他融资方案为基础设施融资提供政府支持的2024年第68号条例新设了包括第66条下的项目开发支持机制在内的多项支持机制。第67条第(1)和(2)款进一步规定，仅当项目满足技术和财务可行性标准，同时综合考虑法律、经济、制度以及环境、社会和治理方面因素时，方可授予基础设施担保。根据第68条第(1)至(4)款，此类担保可通过联合担保或国有基础设施担保机构(Badan Usaha Penjaminan Infrastruktur)提供，以提高项目可融资性。

风险分配始终是项目融资结构的核心，特别是在KPBU项目中。采购指南和KPBU标准文件均遵循风险应分配给最有能力管理该风险一方的这一原则。国家公共采购局2022年第15号通告将建设项目的主要风险分类为：法律和监管风险、发起人风险、通胀和汇率风险、利率波动、保险可获得性风险、资产所有权风险、技术淘汰风险和不可抗力事件。这些风险直接影响融资协议项下的融资约定、担保要求、保险义务和付款结构，包括可用性付款、使用者付费安排和混合融资方案。

本篇围绕印尼建筑项目落地执行阶段开展系统性法律解析，梳理项目施工过程须遵守的法定规范与各违规后果。本系列终篇将重点详解施工现场用工监管、等级环境审批制度及印尼建筑工程各类争议解决渠道，横向对比协商、调解、争议评审委员会、仲裁、诉讼的优劣势与实操适配场景，结合典型司法案例总结纠纷事前预防与事后追偿实操方案，并汇总准入、履约、争端处置全流程完整风控体系，欢迎持续锁定终篇内容。