在上篇，我们对土地权利体系（所有权、建筑权、农业经营使用权等）的设立与运行进行了详细解读。印尼土地法在明确各类权利的主体、期限及权能边界的基础上，进一步构建了以登记制度为核心、征收制度为补充、税收制度为调节的全链条管理体系。这一制度设计既确保了土地权利的合法性确认与流转安全，又通过征收制度平衡了公共利益与私人权益的冲突，同时借助税收机制实现土地资源的优化配置。以下将从登记、征收、税收三个维度，详细解析印尼土地管理制度如何与权利体系形成有机衔接，为土地权益的实际落地提供制度支撑。
一、土地登记制度
（一）印尼的土地登记制度相关法律
1.《1961年第10号关于土地登记的政府条例》；
2.《1997年第24号关于土地登记的政府条例》；
3.《2021年第18号关于土地管理权利、土地权利、分层所有权和土地登记的政府条例》。
（二）土地登记的管理与实施
1.国家土地局（Badan Pertanahan Nasional, BPN）：统筹全国土地登记，下设县级土地办公室（Kantor Pertanahan）具体执行。
2.土地登记官（Pejabat Pembuat Akta Tanah, PPAT）：负责制作土地交易契约，需经政府任命，在偏远地区可临时指定代理人。
（三）登记机构与实施主体
1.首次登记：系统登记（以村/区为单位批量处理）与零星登记（个人申请）。
2.电子登记：推行电子化流程，数据电子化存储，证书具有法律效力。
3.流程与时限
（1）需公示物理数据（边界、面积）和法律数据（权属），系统登记公示期为14天，零星登记公示期为30天。
（2）抵押权登记需在文件齐全后7个工作日内完成。
（四）争议解决
优先协商，协商失败通过法院判决，争议期间土地状态冻结。
（五）土地权利的对象与登记内容
1.对象：涵盖所有权、耕种权、建筑权等10类权利对象。
2.登记内容
（1）土地位置、面积、用途、所有者信息；
（2）权利变更（如转让、继承、抵押）需通过官方契约（Akta）登记，未登记的权利变更不具法律效力。
二、土地征收制度
为规范公共利益建设的土地征收，保障公平补偿，印尼制定了《2012年第2号关于为公共利益征收土地的法律》。
（一）征收主体与对象
1.主体：中央与地方政府负责征收，机构需依据区域规划和发展优先事项制定计划。
2.对象：包括土地、地上地下空间、建筑物等，涵盖国防、交通、能源、公共设施等18类公共利益用途。
（二）征收程序
1.规划阶段：机构需编制征收计划，基于区域空间规划和战略规划，明确用途、位置、面积及预算。
2.准备阶段
（1）公告计划并开展初步数据收集，进行公众咨询以达成协议，省长需在14天内指定征收地点。
（2）若存在争议，需重新咨询或由政府组建团队审查，最终由法院裁决。
3.实施阶段
（1）清点资产、评估补偿价值，协商确定补偿形式（货币、置换土地等），若协商失败可诉诸司法。
（2）补偿支付后，被征收方需移交土地权利证明，土地转为国有。
4.交付阶段：政府向机构移交土地，机构完成登记后启动建设。
（三）补偿规定
1.形式：包括货币、置换土地、回迁房、股权等，特殊情况可协商其他形式。
2.评估：由独立评估师按征收公告时的市场价值评估，涵盖土地、建筑、作物等。
3.争议解决：协商不成可向法院提起诉讼，终审判决为最终依据。
（四）监督与资金
1.监督：政府负责全程监督，土地机构评估征收效果。
2.资金来源：国家或地方预算，特殊机构可自筹。
（五）特殊规定
紧急情况（自然灾害、战争等）可简化程序，先行征收后补流程。
三、土地税收制度
印度尼西亚土地与建筑物税纳税申报表及相关明细 图2
在印尼，土地税通常被称为土地与建筑物税（Pajak Bumi dan Bangunan，简称 PBB），它是地方政府重要的财政收入来源之一。该税种的征收对象涵盖个人与法人拥有的土地及其上建筑物，计税依据是土地和建筑物的评估价值，且各地会根据自身情况制定不同的税率标准，一般在0.5%到1%之间浮动。
（一）纳税主体与征税对象
1.纳税人：拥有土地权利、使用土地或建筑物并从中获益的个人或实体，包括政府机构（非行政用途部分）、企业及外籍持有者。
2.征税对象：土地（地表及地下资源）、固定建筑物（如房屋、道路、桥梁等）。
（二）免税范围
1.仅用于宗教、社会、健康、教育和国家文化领域公共需求，且不用于获取利益的应税对象；
2.用于墓地、考古遗址、古迹或类似用途的应税对象；
3.属于国家保护区森林、自然保护区森林、旅游森林、公园、村属农业用地以及尚未转让所有权的国有土地的应税对象；
4.用于外交使团、领事馆、国际组织代表机构的应税对象，根据对等原则使用；
5.财政部规定的其他由外交或国际组织使用的应税对象。
6.价值低于800万印尼盾的单一房产。
（三）计税基础与税率
1.应税价值
（1）基于市场交易价格或政府评估价值，每3年更新一次，特殊地区可每年调整。
（2）多房产持有者仅对单一最高价值房产适用800万印尼盾免税阈值，其余房产全额计税。
2.税率：统一为应税价值的0.5%。
3.计算公式：应纳税额=（应税价值-免税阈值）×0.5%。
备注：每年需要缴纳一次PBB。
（四）缴纳渠道
应纳税额可在银行、邮政和汇款处及财政部长指定的其他地点缴纳。
（五）缴纳流程
纳税主体先通过提交应税对象通知书来登记应税对象，通知书需完整、正确填写并签字，自收到通知书之日起最多30天内提交给管辖区域涵盖应税对象所在地的总局局长。总局局长根据应税对象通知书发出应纳税额通知书。纳税人依据应纳税额通知书或纳税决定书，在规定时间内前往指定地点缴纳税款 。若逾期未缴纳或未足额缴纳，将按每日2‰征收行政罚款，最长24个月，罚款和未缴税额将通过催缴通知书追讨，纳税人自收到催缴通知书之日起最多1个月内缴纳。
（来源：印尼投资，作者：冉婕）
