项目要点

• 项目地点：白俄罗斯格罗德诺州普里瓦尔基村（奥古斯图夫运河区域）
• 项目内容：将传统SPA与专业医学诊断、康养相结合的高端度假村，地块5—10公顷，具备扩展潜力
• 投资额：1,500万—3,000万美元
• 静态投资回收期7.1年；动态投资回收期12.9年；内部收益率（IRR）10%；第15年净现值（NPV）160万美元
• 入驻“格罗德诺投资”自由经济区可享优惠：前5年企业利润税0%，此后减半等

项目编号：XLS-20261010-02（咨询时请注明编号）

信息提供机构：白俄罗斯国家投资与招商局

一、项目介绍（中文）

白俄罗斯共和国的疗养度假服务市场正处于创纪录的增长阶段：2025年，年平均入住率达到84.6%的历史最高水平，超过156.1万人接受了治疗和康养服务，行业收入增长21%，超过15亿卢布。外国需求也在积极增长：医疗康养服务出口额达到1.75亿美元，同比增长40%。2025年，来自80个国家的26万名外国游客到访白俄罗斯，来自俄罗斯和其他较远国家的客流均在增加。

白俄罗斯在发展这一领域方面具有多项竞争优势。该国自然资源丰富，生态环境良好：大片空气清新的保护区、众多森林以及温和的气候，使这些地区适合发展健康服务基础设施。疗养度假体系长期以来发展完善，服务标准由国家制定，医务人员资质较高，并采用经过验证的治疗方法开展工作。由于已有获批的规程和标准，该领域的法律监管具有可预期性，有助于简化许可办理和质量控制。白俄罗斯以优质乳制品和肉制品闻名，可根据宾客的膳食需求，为疗养机构提供高质量餐饮。此外，该国地理位置优越、交通网络完善，入境要求较为简便，包括对部分国家公民实行免签制度，使游客出行更加便利。

Medical & Spa Resort

高端度假村，将传统SPA项目与专业医学诊断及康养相结合。该项目填补老旧疗养院与现代康养酒店之间的市场空缺。投资额为1,500万—3,000万美元。

财务指标：静态投资回收期为7.1年；动态投资回收期为12.9年；内部收益率（IRR）为10%；第15年的净现值（NPV）为160万美元。

项目概念方案拟建设以下设施：

• 酒店综合体
• “Medical SPA”康养综合体
• 网球场
• 餐饮综合体
• 水上中心
• 会议中心

地块面积

5-10公顷，具备扩展潜力。共有57处可供投资的地块，总面积520公顷。

区位与基础设施

项目位于“奥古斯图夫运河”区域。该运河是19世纪独特的国际旅游景点，列入联合国教科文组织预备名录：

• 运河全长102公里，连接11条河流和7个湖泊。
• 免签制度：70多个国家的公民可免签停留最多15天。
• 现有基础设施：16处码头、18处休憩场所、设备租赁点、23条旅游线路。
• 定期举办的活动（节庆、马拉松）保障全年游客流量。

“格罗德诺投资”自由经济区入驻优惠

• 前5年企业利润税税率为0%，此后税率降低50%。
• 建筑物和构筑物的不动产税税率为0%。
• 销售自产商品的增值税税率为0%。
• 无需支付签订租赁合同的费用。
• 每公顷年租金起价11美元（优惠系数为0.0025）。
• 无需拍卖，快速办理公司登记。

合作需求

项目实施拟新设一家外资企业或合资企业。将向投资者提供政府支持。

二、外方原文（俄文）· Оригинал

Рынок санаторно-курортных услуг Республики Беларусь находится на рекордном подъёме: в 2025 году зафиксированы максимальные показатели среднегодовой заполняемости - 84,6%, более 1,561 миллиона человек прошли лечение и оздоровление, а выручка отрасли выросла на 21% и превысила 1,5 миллиарда рублей. Активно растёт и иностранный спрос - экспорт лечебно-оздоровительных услуг достиг 175 миллионов долларов, что представляет собой увеличение на 40% год к году. За 2025 год страну посетило 260 тысяч иностранных гостей из 80 стран, причём увеличивается поток как из России, так и из стран дальнего зарубежья.

Беларусь обладает рядом конкурентных преимуществ для развития этого направления. Страна располагает богатыми природными ресурсами и благоприятной экологической ситуацией - большие охраняемые территории с чистым воздухом, множество лесов и мягкий климат делают эти места привлекательными для развития инфраструктуры здоровья. Санаторно-курортная система исторически хорошо развита, стандарты обслуживания устанавливаются государством, а медицинский персонал отличается высокой квалификацией и работает на основе проверенных методик лечения. Правовая регуляция в секторе предсказуема благодаря утверждённым протоколам и стандартам, что упрощает лицензирование и контроль качества. Беларусь известна качественными молочными и мясными продуктами, что обеспечивает высокое качество питания в здравницах с учётом диетических потребностей гостей. Наконец, страна имеет выгодное географическое положение с хорошо развитой транспортной сетью и упрощёнными требованиями въезда, включая безвизовый режим для граждан ряда государств, что делает её удобной для туристов. Medical&Spa Resort Премиум курорт, объединяющий классические СПА-процедуры с профессиональной медицинской диагностикой и оздоровлением. Проект заполняет рыночный разрыв между устаревшими санаториями и современными wellness-отелями. Объём инвестиций - $15-30 млн. Финансовые показатели: простой срок окупаемости - 7,1 лет; Динамический срок окупаемости - 12,9 лет; IRR - 10%; NPV на 15-й год - $1,6 млн. Концепция проекта предполагает создание следующих объектов:

Гостиничный комплекс

Оздоровительный комплекс «Medical SPA»

Теннисные корты

Ресторанный комплекс

Водный центр

Конференц-центр

Площадь участков: от 5 до 10 га с перспективой расширения. Всего доступно 57 инвестиционных площадок (520 га). Локация и инфраструктура

Расположение на территории «Августовский канал» - уникального международного туристического объекта XIX века (предварительный список ЮНЕСКО):

Протяжённость канала: 102 км, соединяет 11 рек и 7 озёр

Безвизовый режим: до 15 дней для граждан 70+ стран

Готовая инфраструктура: 16 причалов, 18 мест отдыха, прокат инвентаря, 23 туристских маршрута

Регулярные мероприятия (фестивали, марафоны) обеспечивают круглогодичный поток посетителей Площадь участков: от 5 до 10 га с перспективой расширения. Всего доступно 57 инвестиционных площадок (520 га). Льготы резидентства СЭЗ «Гродноинвест»

0% налог на прибыль в течение 5 лет (далее ставка снижена на 50%)

0% налог на недвижимость по зданиям и сооружениям

0% НДС с реализации товаров собственного производства

Отсутствие платы за заключение договора аренды

Ежегодная арендная плата от $11 за 1 га (пониженный коэффициент 0,0025)

Ускоренная регистрация компании без аукциона

Требования к сотрудничеству: Реализация проекта предусматривает создание новой иностранной или совместной компании. Инвестору будет предоставлена государственная поддержка.

以上市场、政策及财务信息均来自外方提供的材料，未经独立核实。